Előbb privatizáció, majd agglomerációs törvény, Natura 2000 és változtatási tilalom. A befektetők okkal kapálóznak, hogy nem ilyen korlátozásokkal vették a földjüket. A kockázatokat ők viselik, az önkormányzatnak nem dolga kisegíteni egy bedőlt spekulációt. Az állam viszont köteles lenne kompenzálni az általa okozott értékcsökkenést – vagy visszavásárolni a védett földeket. 

Egy évvel ezelőtt, az Álomvölgyre elrendelt változtatási tilalom kapcsán már átláthattuk, hogy az önkormányzat részéről mennyire érthető volt a legfrissebb fejlesztési elképzelések blokkolása. Az akkori városházi döntés azonban csak egy időkérés volt a terület körül közel harminc éve zajló játszmában.

A meccs nagyon régen, még 1990 májusában kezdődött, amikor a belügyi használatban(!) lévő lőteret a BM – élve vagy visszaélve az utolsó pártállami kormány felhatalmazásával – eladta egy Teleport Industries Rt. nevű cégnek.

Így hivatalosan is elég meredeknek hangzik, de valóságban egy kicsit durvább volt:

a belügyi vezetők a szabad választások után,
egy nappal az Antall-kormány megalakulása előtt
eladták a gondjaikra bízott állami vagyont.

(Ezt nevezték akkoriban spontán privatizációnak, ma már tudjuk, hogy inkább volt a pártállami vezetők eredeti tőkefelhalmozása vagy ha úgy tetszik, a közvagyon széthordása, amin persze ugyanúgy nyertek a másik oldalon álló üzletemberek.)

A részvénytársaság nemcsak a belügyi lőteret vette meg, hanem a környező parcellákkal együtt mintegy 100 hektáron lett tulajdonos. Az ily módon Teleport-földeknek nevezett terület aztán körbejárt a 90-es évek nagy üzleti moguljai között: először a Lupis Brókerház formált rá jogot, emlegették vele kapcsolatban a Co‑Nexust, illetve a bankáros Kovács Gábor-t, végül a nemrég elhunyt Demján Sándor nevével fémjelzett Gránit-csoport érdekeltségébe került.

Közben azonban kihasadt belőle maga az Álomvölgy, a belső, zártabb és alacsonyabban fekvő területrész a Budaörsi út menti nagyobb telkek között. A beékelődő területet a mostani tulajdonosok 1996-ban vették meg két, a Bankár Kft-hez köthető magánszemélytől. A külön kézben lévő ingatlanokat azonban együtt továbbra is Teleport-földekként emlegették, és

a fejlesztésükben a 90-es évek végén
fantáziát látott Budakeszi akkori vezetése is.

A település ugyanis rengeteg környékbeli földet „örökölt” az egykori tangazdaságtól, illetve az államtól, amelyek hasznosítására vagy legalább felértékelésére kézenfekvőnek tűnt a teleportos magánbefektetőkkel való együttműködés.

A primer érdekek mentén született meg az álomvölgyi ingatlanberuházás terve, amit aztán az a bizonyos 2001-es népszavazás hiúsított meg. Ennél a pontnál azért érdemes a térképre tekinteni, mekkora területet is érintett volna közvetlenül és közvetve a projekt:

A teljes terület körülbelül Makkosmária méretű, és ha a beruházás megvalósult volna, ma valószínűleg arról vitatkoznánk, hogy leváljon-e Budakesziről a felduzzadt lakosságú, de teljesen elszigetelt településrész.

A referendum után a terület fejlesztése átmenetileg lekerült a napirendről, de tartok tőle, hogy ennek oka nem a hosszú távú városfejlesztési érdekek felismerésében, hanem a helyi politikusok óvatosságában keresendő. Az élet azonban nem állt meg.

A fővárosban és a kormányzatnál kezdtek rádöbbenni, hogy milyen terhet ró Budapestre az agglomeráció masszív növekedése. A törvényhozók végül az akkori településszerkezeti tervek befagyasztásában látták a megoldást, és

2005-ben az agglomerációs törvény a Teleport-földeket is
a beépítésre nem szánt területek közé sorolta.

Ez egy elég fontos, bár méltatlanul keveset emlegetett momentum annál a területnél, amelyet már az első magántulajdonosai is spekulációs céllal mentettek ki az állami vagyonból. A hely adottságai (főváros és autópályák közelsége) miatt az első és későbbi befektetők szeme előtt egy nagyméretű ingatlanberuházás lebegett, minél több beépített négyzetméterrel és arányosan nagyobb haszonnal.

Az agglomerációs törvény (és az OTÉK) az ilyen, külső területek beépíthetőségét akkor 5%-ra korlátozta (ma már 10%-nál tartunk), de ami még lényegesebb, kihúzta a lakócélú beruházások alól a talajt.

A dolog különösen érzékenyen érintette a középső, álomvölgyi rész tulajdonosait. A lakóparki beruházásoknál ugyanis a főúttól távolabb eső, nyugalmasabb területek az értékesebbek, ha azonban valamilyen szolgáltató funkcióban kénytelenek gondolkodni, akkor pont fordítva: a főút melletti ingatlanok hasznosíthatóak jobban.

Az értékcsökkentő események sorának azonban ezzel még nem volt vége. Az uniós csatlakozást követően Magyarország a jogharmonizáció mellett elkezdte átvenni az összeurópai programokat is, így esett, hogy

2009-ben az Álomvölgyet is
Natura 2000 természeti védelem alá vonták.

Na, ez volt az a pont, amikor végképp dugába dőltek az eredeti spekulációk. Húsz év alatt szépen lassan kiderült, hogy bármilyen nagy nevek forgolódtak a festői szépségű völgy körül, ingatlanpiaci szempontból az is csak egy darab föld a budakeszi határban. Távol a településtől, a közművektől, az ellátórendszertől.

A túlzott várakozások kezdettől fogva azon alapultak, hogy az önkormányzatot (vagy a vezetőit) előbb-utóbb majd meg lehet venni, és engedélyezik a megálmodott, zárványszerű lakóparki beruházást. Csakhogy időközben ennek az elvi lehetősége is megszűnt.

A jelenlegi törvényi feltételek mellett a városházán legfeljebb lazítani tudnának a mezőgazdasági célú hasznosítás szabályain – ha nem állna fenn a lakócélú használat veszélye, ami Budakeszin, mint urbanizációs célpontban hosszú távon törvényszerűen betelepüléshez vezet. Ez a folyamat az Álomvölgy esetében pedig körülbelül annyira lenne „spontán”, mint egykor a privatizáció volt.

A tulajdonosokat sújtó változások többségéről elmondható, hogy

befektetői kockázatok voltak, amiket vállaltak,
és végül hátrányosan jöttek ki belőle.

Az önkormányzat kihátrált a fejlesztés mögül? Sokszor előfordul, a vezetők jönnek-mennek, zordabb lesz a politikai klíma, vagy éppen szigorúbb a választók hozzáállása. Új jogszabályi környezet alakul ki? Húsz év alatt szinte szükségszerűen, ez minden ágazatban így van.

Van azonban egyvalami, ami nem tekinthető a tulajdonosok rizikójának: a mezőgazdasági tevékenység korlátozása. Ha az állam egyedileg (tehát nem mindenkire vonatkozóan, teljes körűen) szűkíti egy magántulajdon használhatóságát, akkor elvárható, hogy az értékcsökkenést kompenzálja.

Márpedig a Natura 2000-rel védett növényeknek hamar eltűnnének, ha az Álomvölgy teljes területét a művelési ágának megfelelően, valóban legelőként használnák. Ha pedig a védettség annyira nem lokalizálható, hogy az egész ingatlanra ki kell terjednie, akkor joggal merül fel az igény, hogy

az állam fizessen kártalanítást
vagy vásárolja vissza a területet.

Ez persze nyilván meg sem közelítené az elmaradt (elvárt) hasznot, de esélyt adna a tulajdonosoknak, hogy termőföldi áron kiszállhassanak a beragadt befektetésükből.

Az már bebizonyosodott, hogy az álomvölgyi tulajok rendelkeznek olyan kormányzati kapcsolatokkal, amelyeken keresztül ezt a verziót is megfuttathatnák. Már csak azért is érdemes lenne ebbe az irányba mozdulni, mert ha továbbra is a régi sémában, az önkormányzat készpénzes meggyőzésében gondolkoznak, akkor abból csak tartós konfliktus lesz és nem megoldás.