Minden egyes forint éves bérleti díjbevételhez tartozik egy 500-szor akkora értékű elmaradt építkezés. És ötven év, amíg ezeket a közintézményeket használhattuk volna. A hülyének is megéri, nem? 

A régi szennyvíztelep 3 hektáros területéből az önkormányzat – az addig ígért közcélú hasznosítás helyett – 2017 végén kezdett úgynevezett vállalkozói parkot kialakítani. Az ötlet nem saját kútfőből jött, hanem szokás szerint egy újabb, elkölthető állami támogatásnak kerestek helyet.

Az elnyerhető 200 millió forint annyira megbabonázta a városvezetőket, hogy – ugyancsak szokás szerint –

minden vizsgálatot és számítást
a pályázat sikerének rendeltek alá.

A tervezett vállalkozói park esetében ez számszakilag abban állt, hogy összemosták a különböző beavatkozások nyomán várható bevételeket. A teljes projekt ugyanis két, egymástól élesen elhatárolható részből állt: az átminősítésből és az önkormányzati ingatlanvagyon átalakításából, illetve későbbi hasznosításából.

Az átminősítés során egy önkormányzat – mint szabályozó szerv – lehetővé teszi egy területen ipari csarnokok és irodaházak létesítését, illetve működését. Így hoznak létre vállalkozói övezeteket szerte az országban – döntően magánterületeken.

Az átminősítés költsége az önkormányzatok számára minimális, praktikusan nulla. A terveket, az eljárási költségeket és a közművesítést kifizettetik és/vagy megcsináltatják a magánberuházókkal. A fővárosi agglomerációban és kurrensebb helyeken pedig ezen felül is kérnek településrendezési hozzájárulást, hiszen a telkek felértékelődésébe még ez is belefér.

Az átminősítést követően az ingatlan-tulajdonosok élnek a kapott építési jogukkal, felépítik az irodákat és csarnokokat. Majd a vállalkozók ugyancsak élnek a tevékenységük engedélyezésével, elkezdenek működni, és elkezdenek befolyni az adóbevételek. Mint az előbbiekből látszik,

az építmény- és iparűzési adóbevételek
az átminősítéshez kötődnek, és nem ahhoz,
hogy milyen tulajdonú területből lesz vállalkozói övezet.

Az átminősítés eme hatására ékes bizonyíték, hogy a pályázattal egyidejűleg pont egy ilyen eljárást indított el Budakeszi, 60 milliós egyszeri bevételhez jutva. Az ominózus területen azóta a beruházók létrehoztak egy utcát, a kivitelezők építkeztek, és a működő vállalkozások termelik az adót a település kasszájába.

A tervezett vállalkozói park csak abban más, mint az előző budakeszi példa, hogy a magánberuházó helyébe is az önkormányzat lépett. Ez a vállalkozói park projekt másik eleme, az ingatlanvagyon hasznosítása. Esetünkben ez a 3 hektáros terület szétdarabolását, azon belül közutak kialakítását, a telkek közművesítését és bérbeadását takarta.

A 13 telekből végül 10-re kötöttek hosszú távú bérleti szerződést. A maradék háromból egyet (a Lidl-től távolabbi sarkában) elraktak a városüzemeltetés későbbi telephelyének, két másikat, a Patak és a Domb utcák sarkán pedig kijelöltek egyéb közcélra (az egyiken éppen most alakítanak ki egy újabb közösségi és játszóteret).

A leendő bérlőktől beszedtek annyi pénzt, amennyi a pályázati önrészhez kellett, ezt majd az első két évben „lelakják”, és a 3. évtől fizetik a normál bérleti díjat. Ez az

összességében évi 18 millió forint
az önkormányzat vagyoni bevétele,
amit a terület hasznosításából realizál.

Hosszú távon ugyan ez a bevétel az előző évi, hivatalos inflációval növekszik, de a szerződéses konstrukció és az idén július végi birtokba adások miatt az emelés először 2026. augusztusától, a 2025. évi inflációval történik. Azaz a mostani, magas inflációs évek pénzromlása nem fog megjelenni a későbbi bérleti díjakban sem.

A pályázatban persze megtérülésként tüntették fel a becsült építmény- és iparűzési adóbevételeket is – annak ellenére, hogy az átminősítés formailag nem is volt a pályázat része.

A projekt előkészítői és gazdái azonban nemcsak itt mosták össze a dolgokat, hanem szándékosan figyelmen kívül hagyták, hogy milyen anyagi előnyökkel járna, ha a 3 hektáros köztelket nem vállalkozási, hanem más (köz)célokra használnák fel.

Az elmulasztott számítás nem bonyolult: egy 16 tantermes iskola és tornaterem felépítése már 2017-ben is 3 milliárd forintba került, azóta felszaladt 4-5 milliárdra. Iskolákat az állam épít, de az ilyen beruházásokhoz az önkormányzatnak kell a leendő épület alá tolnia egy-egy minimum 1 hektáros telket.

A régi szennyvíztelep telkén alapból két 16 tantermes iskola (egy alapfokú és egy gimnázium) jöhetne létre. Kiegészítve esetleg sportpályákkal, mert a tanuszodával a régi sportpálya is megtelt. Az említett intézményeken kívül távlatosan ide férne egy újabb szakrendelő és egy újabb óvoda és/vagy bölcsőde (plusz fél-fél milliárd forint).

Ha mindezen állami fejlesztések – mint a településen más pénzén létrehozott közcélú beruházások – aktuális értékét összeadjuk,

azon a három hektáron 8-10 milliárd forint értékű,
többségében már most hiányzó és a lakosokat
évtizedeken át kiszolgáló közintézmények létesülhet(né)nek.

Ez a közhaszon áll szemben az évi 18 milliós bérleti díj bevétellel. Nem, nem az adóbevételekkel (amelyek majd egyszer, ki tudja mikor és milyen összegben fognak befolyni), mert azok az átminősítés következményei.

Nos, ez az az összehasonlítás, amelyet vagy nem végzett el senki a városházán, vagy ha elvégzett, azóta hallgat róla. Ami azért érdekes, mert az önkormányzat (kényszerű) stratégiája eddig is az volt, hogy úgy húzza be a milliárdos állami beruházásokat (tanuszoda, kerekmezői iskola), hogy megfelelő telkeket ad alájuk.

A régi szennyvíztelep telke is ilyen terület, hiszen dinamikusan növekvő városrészek lábánál, azok közlekedési útvonalainak találkozásánál fekszik. Ezek páratlan adottságok a közintézmények és a használóik számára.

A fenti összevetés azért is fontos lett volna a pályázat benyújtása előtt, mert függetlenül attól, hogy máshol van-e, lenne-e vagy lesz-e terület a szükséges közfunkciókra,

önmagában állva is bizonyítja
a régi szennyvíztelep elvállalkozásának
pénzügyi, hasznossági irracionalitását.