Az új komplexum 3500 m²-ét töltenék meg üzletekkel és vevőkkel. A vevők jelentős része meg autóval járna oda, ami mellett eddig csak elhajtott. Lassítanak, kanyarodnak és megállnak az eddigi átrobogás helyett.
A múltkor ott hagytuk félbe, hogy ha az új városközpont projektben pénzügyi szempontból minden a legjobban alakul, akkor Budakeszi közepén létrejön egy, a helyi Tesconál nagyobb méretű üzleti konglomerátum, a hátán az orvosi rendelőkkel plusz egy kultúrházzal, amely magában foglalja a könyvtárat is. És emiatt a mostaninál sokkal többen fognak idejárni.
Az ide tartó forgalom részint a két nagy mágnesbérlő (élelmiszerbolt és drogéria), illetve a többi, teljesen új szolgáltatás megjelenése miatt növekedne, de feltehetően a Budakeszi más részeiről átköltöző vállalkozások is nagyobb pörgést produkálnának, mint a régi helyükön. Hiszen mi másért váltanának, ha nem azért, hogy növekedjenek.
Merthogy üzletileg az egész beruházás arról szól, hogy létrehozzanak egy olyan 3500 m²-es komplexumot, amely
több vevőt és ügyfelet tud becsábítani,
mint ahányan eddig Budakeszin vásároltak.
A projekt gazdasági koncepciója ezt a fogyasztói kört a településen eddig megállás nélkül áthaladók, illetve a fővárosban vásárló budakesziek között szeretné megtalálni – teljesen logikusan. Ha az egykori, illetve talpon maradt Fő utcai boltosokat kérdezzük, legtöbbjük a Budakeszin áthaladó forgalomból aránytalanul kevés vevőt tud(ott) magához csalogatni.
Ennek az egyik fő oka a parkolóhelyek krónikus hiánya. Ha egy üzlet nem rendelkezik a saját telkén kialakított parkolókkal (amit az utcafronti, zárt sorú beépítés miatt jobbára csak a hátsó udvarban megoldható), akkor az utcai helyek erősen limitálják a betérő autósok számát. Arról nem is beszélve, hogy ezek a vállalkozások elszórtan helyezkednek el, tehát kocsival elég körülményes boltról-boltra járni.
Magyarán a Fő utcai üzleteknek bőven lenne még elérhető vevőköre, ha a fenti két problémát (parkolók és szétszórtság) valahogy meg tudnák oldani. Erre nyújtana egy lehetőséget az új üzleti komplexum, amely
150 parkolóval hívogatná az autós vásárlókat
és az őket kiszolgálni igyekvő vállalkozásokat.
Ez a 150 parkoló a koncepció által is bevallottan csak a fele az országos előírásnak, ami körülbelül azt jelenti, hogy egy átlagos napon valószínűleg elég lenne a folyamatosan jövő-menő autóknak, de a csúcsra járatott napokon szinte biztosan kevés lenne. Például egy forgalmasabb hétvégén, amikor az üzleteket is többen látogatják, és esetleg a művelődési házban is egy nagy látogatottságú rendezvényt tartanak.
Nem véletlenül ír tehát elő az OTÉK dupla ekkora parkoló kapacitást: a csúcsterhelésre méreteznek. Ráadásul akár egy 150 férőhelyes, akár nagyobb parkoló számottevő P+R forgalmat is generálna, hiszen a növekedésnek indult Makkosmáriáról egyre többen fognak ebbe az irányba lejönni, hogy a 22-es buszok valamelyikével utazzanak tovább.
És ne feledkezzünk meg arról a bizonyos projekten kívüli 2500 m² üzleti területről, amelyhez nem tartozik elegendő parkoló, tehát ebből a szempontból is biztosan rá fog telepedni a beruházásra.
Szóval mind a koncepcióban foglalt célok, mind a várható következmények minimálisan egy meglévő,
átmenő forgalmat alakítanának célforgalommá,
illetve az elszórt célforgalmat koncentrálnák
az új városközpontba. De nem zárható ki annak a lehetősége sem, hogy egy jól működő üzleti és kulturális komplexum további autósokat vonz a szomszédos településekről és kerületekből – már amennyire ez a Fő utca átlagosan 70-80%-os telítettsége mellett lehetséges.
A dokumentumban található közlekedés-fejlesztési felvetésekből kitűnik, hogy a készítők nagyon is látják a célforgalom növekedéséből fakadó problémákat, de mivel az anyaguk gyakorlatilag egy hitelfelvételhez szükséges üzleti terv, a települési szinten jelentkező hatásokat nem vizsgálták.
Pedig lenne mit, mert a célirányosan ide tartó, illetve innen távozó autósok számának jelentős emelkedése a legkiválóbb tervezés és legfejlettebb technika mellett is
megakasztaná a Fő utcán
egész nap hömpölygő forgalmat.
