Az új városközpont nem ér véget a telekhatárnál. Annak részei lesznek azok a szomszédos üzleti ingatlanok is, amelyek már megépültek. Együtt nagyobbak lesznek, mint a helyi Tesco – csak a település közepén.
A korábbi posztokban láthattuk, hogy mire lesz elég az új városközpontban könyvtárra és művelődési házra, illetve orvosi rendelőkre szánt összesen 1500 m². Ez a terület azonban csak a beruházás kisebbik része, amelynek a költségét a másik 3500 m²-ből kell kitermelni.
A projekt gazdasági koncepciója szerint ezt a kereskedelmi-szolgáltató területet úgy hasznosítanák, hogy behúznának két-három úgynevezett mágnesbérlőt, azaz
egy 600-800 m²-es élelmiszerboltot,
egy ennél kisebb drogériát és egy bankfiókot,
majd a maradék, több mint 2000 m²-re összeporszívóznák a Fő utcában parkolási gondokkal küzdő, korszerűtlen ingatlanban működő kisebb vállalkozásokat. Vagy a versenytársaikat, illetve néhány újfajta szolgáltatást, amelyek számára vonzó lehet a helyi üzletek ilyetén összeterelése.
Ez a koncentráció önmagában nem egy ördögtől való gondolat, az üzleti ingatlanok piacán már lehettünk tanúi hasonló átrendeződésnek, amelynek a végén a régebbi ingatlanok is megtalálták az új (vagy éppen eredeti) funkciójukat. A kereskedelemnek úgy általában kedvez az effajta átalakulás, ahogy ezt az elmúlt évtizedekben a különböző plázák, szolgáltató- és üzletházak, illetve bevásárlóudvarok sikere is bizonyította.
Olyan projektre viszont nem nagyon emlékszem, amikor a tervezett beruházás tőszomszédságában azzal összemérhető szabad kapacitás állt volna rendelkezésre. Márpedig az új városközpont esetében pontosan ez a helyzet: a Kossuth utca túloldalán
üresen áll a VAM-nak nevezett narancssárga épület
kb. 2000 m² hasznosítható területtel.
Ehhez a nyugodtan adjuk hozzá a mostani művházzal átellenben található Coop élelmiszerbolt kb. 500 m²-ét, amely egy komoly versenytárs (Penny, Lidl, Spar vagy Interspar) megjelenése után valószínűleg kénytelen lenne lehúzni a rolót. És minthogy a gazdasági koncepció igazából nem más, mint a beruházási hitel felvételéhez szükséges üzleti terv, értelemszerűen nem számol a projekten kívül eső 2500 m²-nyi üzleti térnek a sorsával.
Pedig kéne, mert a dolog nem intézhető el annyival, hogy az üres vagy kiüresedő ingatlanok gondja más tulajdonosok vállát nyomja. Ezek az épületek ugyanis mind a jelenlegi, mind a későbbi helyzetükben kihatnak az önkormányzat beruházására, mert
vagy versenytársai lesznek az új komplexumnak,
vagy lepusztulnak és leértékelődnek,
és homokzsákként fogják a mélybe húzni az új városközpontot. És noha mindkét eshetőség jelentősen befolyásolja az új komplexum eladási árait és bérleti díjait, azaz a projekt megtérülését, a kockázatok listájában meg sem említik a szomszédos plusz 2500 m²-t, mint kezelendő problémát.
Erre egyetlen elfogadható okuk lehet: ha Budakeszin olyan kereslet van üzleti ingatlanokra, hogy könnyedén meg lehet tölteni 6000 m²-t kereskedelemmel és szolgáltatással. Ez a kereslet mennyiségi és minőségi igényeken alapul, és e kettőt esetünkben célszerű különválasztani. Mennyiségileg nézve Budakeszin
nincs égető hiány kisebb, üzleti célú ingatlanokból,
hiszen szinte mindig vannak üresen álló helyiségek, és folyvást zárnak be és nyitnak ki vállalkozások, szóval a fluktuáció is elég jelentősnek mondható. A Szőlőskertben is van hely bőven, ott simán lehetne akár jóval nagyobb üzleteket is nyitni. Ami nincs, az a két nagy mágnesbérlő által igényelt, 300 m²-t meghaladó üzlethelyiség – a település központjában: a projekt üzleti része is e két nagyméretű ingatlanra épül.
A többi 2000-2500 m²-nyi helyiséggel már nem mennyiségi hiányt pótolnának, hanem minőségi igényeket szolgálnának ki. Tény és való, hogy a Fő utcán jelenleg elszórtan működő üzletek zömében egykori lakóházakból átalakított, parkolási problémákkal küzdő épületekben működnek. Az ilyen boltok számára nagy lehetőség, hogy a sok vevőt megmozgató mágnesbérlők mellé költözzenek, és így növeljék a fogyasztóik számát.
Na már most, tegyük fel, hogy a projekt megtérülési szempontjából minden a lehető legjobban alakul: megnyílik a szupermarket, a drogéria, a bankfiók, a budakeszi boltosok több ezer üres négyzetmétert hátrahagyva átköltöznek az új komplexumba, amelynek a befektetésvonzó hatása megtölti a szomszédos ingatlanokat is, és létrejön az együttesen 6000 m² üzleti területet magában foglaló új városközpont.
Amely kereskedelmi-szolgáltató terület négyszer akkora, mint az Aldié, másfélszer akkora, mint a Park Center épülete (Müller, Vögele, Deichmann és társaik), és
nagyobb, mint a budakeszi Tesco,
csak éppen a település szívében.
A következő részben a várható közlekedési helyzettel foglalkozunk.
