A pályázat olyan feltételeket szab és a projekt olyan üzleti feltevésekre épül, amelyek egyenes úton vezetnek a terület értékesítéséhez – és ezzel egy kiváló lokációval rendelkező, pótolhatatlan vagyontárgy elvesztéséhez.
A vállalkozói park építése egy gazdaságfejlesztési projekt, tehát üzletileg is meg kell állnia a lábán. Kezdjük ott, hogy ki mit tesz bele ebbe az üzleti rendszerbe: az önkormányzat egy 3 hektáros területet és az önrészt, az állam pedig a pályázati támogatást. Hogy jól tudjunk számolni, a terület értékét is forintosítani kell, erre pedig a legjobb alap a tulajdonjog értékének meghatározása.
Kevesen tudják, hogy a projekt két telken valósul meg: a régi szennyvíztelepen és a mellette, a Domb utca sarkán lévő kisebb ingatlanon. A nagyobbik rész, a telep kármentesítés utáni nettó (áfamentes) értékét maga a rekultivációt megalapozó tanulmány tartalmazza, amelyben azt 337 millió forintra becsülték (a munkálatok nettó 218 milliós árával csökkentve jutottak a 119 milliós, környezeti terhelt értékre).
Ez a 2017-es értékbecslés még nem vehette figyelembe, hogy a szomszédba költözik a LIDL, kiépül a buszvégállomás, rendeződik a környezet. A lokáció felértékelődése okán ma valószínűleg még többet érnek az ingatlanok, de most vegyük alapul ezt a négyzetméterárat: a kisebb telek értéke így 44 millió forintban áll meg. Azaz
az önkormányzat egy minimum 380 milliós ingatlanvagyont,
plusz 50 millió forint készpénzt tol a rendszerbe,
az állam pedig ehhez adja az adófizetők 200 millióját.
A finanszírozók tehát így, együttesen 630 milliós eszközértéken fektetnek be, ami a közterületek leválasztása (0,7 hektár), valamint a közművesítés és az utak-járdák kialakítása után 13 darab, összesen 2,3 hektárnyi építési telekként jelenik meg. Ez azt jelenti, hogy a hasznosítható területre vetítve a befektetésük fajlagos értéke 27.400 Ft/m².
Nos, ez elég magasnak tűnik, hiszen a szőlőskerti vállalkozói területen 15.600 Ft/m²-es kínálati áron lehet összközműves ipari telket venni. Igen ám, de amíg a magántulajdonban lévő telkeknél 30%-os beépíthetőséggel 10 méter magas csarnokot lehet felhúzni, addig az önkormányzat a saját területén 50%-os beépítési arány mellett 12,5 méteres magasságot engedett meg. Ezek inkább nagyvárosi mutatók, de kétségtelenül növelik az építési telkek értékét.
Szóval az önkormányzat ezeket az intenzíven beépíthető telkeket kívánja bérbe adni 25 évre, hogy azokra a vállalkozók irodákat, csarnokokat emelhessenek. No, de mennyi bevétele lesz ebből, és ez milyen hozamnak felel meg?
A projekt üzleti terve szerint a futamidő 25 éve alatt négyzetméterenként összesen 15.000 Ft-tal megelégednének, azaz évente minimum 600 Ft/m² fajlagos bevételt jelöltek meg projektcélként. Aki ismeri a befektetési piacokat és szokott kamatot számolni, az már most sikít, hogy úristen, a városházán
évi 14 milliós bevételért, azaz 2,2%-os éves hozamért,
az elvárthoz és szokásoshoz képest harmadáron is
használatba adnák a legértékesebb telkeiket.
Az ipari-logisztikai ingatlanok piacán ugyanis 7% körül van az ún. referencia-hozam, amely annak a jelzőszáma, hogy a befektetők milyen éves kamathoz jutnak a befektetett eszközeik után. Ezek az akvizíciók nyilván csak kisebb részben tartalmaznak a földterületeket, és jóval nagyobb hányadban az azokon létesített épületeket, hiszen ilyenek az értékarányok, de erre is igaz, hogy a földterület osztja a rajta álló építmény sorsát.
A tervezett vállalkozói park telkein még extrémebb arányok jöhetnek létre, mert az átlagosan 48 millió forint értékű telkekre akár négyszintes, 3000-4500 m²-es irodaházakat is lehet építeni. Egy ilyen épület bekerülési költsége pedig a mai árakon 900 millió és 1,3 milliárd forint közötti összeget kóstál.
Már ha valaki hajlandó ennyi pénzt invesztálni egy földhasználaton (azaz nem tulajdonjogon) alapuló ingatlanfejlesztésbe. Ha egy kisvállalkozás csak egy kisebb, egyszintes, iroda-raktár csarnokot építene, akkor is ott fog állni 200 milliós felépítménnyel egy mérettől függően 40-70 milliós, idegen tulajdonú telken. Nem kell nagy jóstehetség hozzá, hogy
a vállalkozói park befektetői abban lesznek érdekeltek,
hogy az építményeik alatt fekvő telkek megvásárlásával
bebiztosítsák és forgalomképessé tegyék a beruházásaikat.
Ezt három év elteltével meg is tehetik, mert a pályázati kiírás ennyi fenntartási időszakot ír elő, ennyi ideig figyelik a projektcélok teljesülését. A feltételek közt az is szerepel, hogy ha az önkormányzat nem tudja bérbe adni a telkek felét vagy még többet, akkor visszafizetési kötelezettsége keletkezik: a hasznosítási aránytól függően a támogatás 10-50%-át kell kamatostul visszautalnia az államkincstárnak.
Vegyük hát sorba, hogy ezek az üzleti feltételek milyen forgatókönyvet valószínűsítenek. Először is ott a bérbeadó önkormányzat, akit feszít a pályázatban előírt hasznosítási kényszer plusz a határidő, és alacsony hozamelvárásai vannak. Jönnek a fejlesztők, akik számára csábító, hogy 10%-os befizetéssel (2,5 évi földhasználati díjjal) 25 évre építési telekhez tudnak jutni. Építenek a telkekre kb. ötször, tízszer vagy hússzor annyit érő épületeket, amelyeknek az élettartama a mai technológiák mellett 30-50 év.
Három év után pedig minden szereplőt elkezdi feszíteni a gondolat, hogy hogyan járhatna egy kicsit jobban, mint ahogy anno, a pályázat keretein belül vállalta. Az önkormányzatnál látják, hogy milyen kevés az az évi 14 millió forint, amit földhasználati díjként beszednek, mennyivel többet tudnának kezdeni az egyösszegű vételárral. Na, nem a 380 millióval, hiszen a vállalkozók sem hülyék: az éves díjhoz fogják arányítani a telkek vételárát egy olyan helyzetben, ahol még 22 éven át ők vannak nyeregben.
A dolog vége az lesz, hogy hosszas alkudozást követően valahol középen megállapodnak, és a nagy, államilag támogatott pályázat fenntartási időszaka után
az önkormányzat olcsóbban adja majd el a telkeket,
mint amennyit a kialakításuk után, beépítetlenül érnek.
A fentiekből egyértelmű, hogy a projekt igazi nyertesei a vállalkozók – ami egyáltalán nem lenne baj, ha közben a város polgárai nem veszítenének el egy olyan területet, amely a lokációja (elhelyezkedése) és a területnagysága miatt pótolhatatlanul hiányzik majd a későbbi közcélú fejlesztésekhez.
Ezt a szcenáriót természetesen nem tartalmazza a projekt üzleti terve, de sokkal meglepőbb módon mást sem, amiről eddig szó esett. Nem foglalkoznak benne sem az ingatlanok értékével, sem a hasznosítás (bérbeadás) piaci hozamaival, ami azért nagy bátorság egy „üzletinek” nevezett dokumentumban. Viszont részletesen és kiterjedten tárgyalják, hogy várhatóan mekkora adóbevételt indukálnak majd a beköltőző vállalkozások.
Az elmúlt évtizedek egyik legnagyobb pénzügyi parasztvakítása, amikor közpénzből megvalósuló beruházások megtérülését adóbevételekben számolják. Mert hát, kérem, az a helyzet, hogy ezek a beruházások akkor is adóznának, ha teljesen magánpénzből jönnének létre. Önmagában attól, hogy az állam (vagy egy önkormányzat) belép egy piacra, amelyen amúgy privát szereplők mozognak, nem lesz több adóbevétel, azt nem lehet egy befektetés hozamaként számításba venni.
Egy önkormányzatnál ráadásul annyiban halmazati az adókkal operáló megtévesztés, hogy a vállalkozások által generált adóbevétel zöme (ÁFA, SZJA, TAO) az államhoz folyik be, tehát ha már lúd, legyen kövér: ezekkel a központi adóbefizetésekkel is számolni kellene a projekt megtérülésekor.
Valójában azonban az a helyzet, hogy Budakeszi önkormányzata egy olyan piacra lépett be, ahol
a szabályozási és igazgatási jogkörein keresztül tudja
a legnagyobb mértékben növelni az adóbevételeit,
és nem a közvagyon elvonásával és eltékozlásával.
A Budaörsi út túloldalán ugyanis ott van a gazdasági (építési) övezetbe vont Szőlőskert, amelynek a 60%-án ezen kívül még semmi nem történt. Ez Budakeszi igazi vállalkozói parkja, amelynek a fejlesztendő része tízszer akkora, mint a régi szennyvíztelep.
Ezen a területen is indulnak ám magánfejlesztések, ahol az önkormányzatnak nem kell beáldoznia a vagyonát és nem kell pályázaton indulnia, hogy gyors pénzhez és adóbevételekhez jusson. De erről részletesen majd legközelebb.
