Fórum lesz. Itt és most megtudhatod, miről lesz szó. Látszólag arról, hogy milyen széles legyen egy utca, milyen kicsi lehet egy telek vagy milyen nagy egy ház. Valójában arról, hogyan fog kinézni Makkosmária. 

Kisváros? Kertváros? Villanegyed? A mostani építési szabályzat ez utóbbira próbálja rávenni a tulajdonosokat. Elvárt, nagyméretű telkekkel, a jelenleginél szélesebb utcákkal és a városinál ritkább beépítéssel. A kérdés az, hogy ez törekvés találkozik-e a tulajdonosok lehetőségeivel, illetve a leendő lakók szándékaival. Megvalósíthatók-e a makkosi villasorok?

Úgy tűnhet, jó úton haladunk, hiszen 2011-ben a térképen piros színnel jelölt, nagyobbik részt belterületbe vontuk, és itt a jövő év végéig elkészül a csatornázás is. Az utakat ugyan nem sikerült még a szabályozásban előírt módon kiszélesítünk, de hát ami késik, nem múlik. A teljes közművesítést követően el is fognak kezdődni az első építkezések. Csak nem a várostervezők által elképzelt legalább 1200, 1500 vagy 2000 m²-es telkeken, hanem a meglévő feleekkorákon. Ezt lehet? Igen, mert a telekalakítási szabályok csak az egyesítés-felosztás során alkalmazhatók, az építési jogot nem befolyásolják. Az érdemi korlátozás a 15%-os beépíthetőség, amivel a tervezők nagyon is méltányolhatóan 

meg kívánták őrizni a terület markáns zöldövezeti jellegét.

Örülhetünk, hogy nem babrált ki velünk az önkormányzat, a probléma azonban ennél nagyobb. A szigorú (nagy telekméretre kényszerítő) szabályok miatt azok sem tudják újraosztani a telküket, akiknek viszonylag nagy területük van, csak rossz arányú. Általában a keskeny és hosszú, sok esetben két utcás telkekről van szó. Miért gond ez? Mert ezekre ugyanúgy építkezni fognak – egy rossz telekstruktúrában. A keskeny telkek a beépülés után, az előkertbe beálló autókkal olyan utcaképet fognak mutatni, mint az például Erdő utca.

A hasonlat egyáltalán nem túlzó, elég csak ránézni a jobb oldali grafikonra. A 2011-ben belterületbe vont telkek fele 1200 m² alatti, és ezek az arányok egész Makkosmárián. Nincs sok esély arra, hogy ezeket kettesével egyesítsék. Hogy miért? Nem, nem a tulajdonosok alacsony együttműködési hajlandósága miatt.

Hanem azért, mert kicsi a kereslet az 1200-2000 m²-es telkekre, amelyekre 180-300 m² területen két szintet lehet építeni. Túl nagyok. Családi házas övezetben 15%.os beépíthetőség mellett

valós piaci kereslet a 700-1000 m²-es telkekre van,

tehát arra a méretre, amely a városrész felére jellemző. Ebben a helyzetben a makkosi kínálat a piaci kereslettel a szabályozási szándékon kívül találkozik, és a szó szoros értelmében bebetonozza azt a telekszerkezetet, amit a várostervezők átalakítani kívántak. Pont az ellenkező hatást váltották ki.

Pedig van rá mód, hogy a makkosi utak a régi budakeszi utcáknál szellősebbek legyenek. Ha a telekalakítási korlát az ésszerű 700-1000 m²-re csökken, akkor is érdemes fenntartani a jelenlegi 16 méteres minimális szélességet. Ez persze megint csak az újraosztásoknál érvényesülhetne, de van megoldás a meglévő telkek esetén is: az oldalkert mérete. Függetlenül attól, hogy szabadon álló vagy oldalhatáros beépítést támogat a szabályzat,

a normális kertvárosi utcaképhez a házak között
legalább 8-10 méternek kell lennie.

Ez kell ahhoz, hogy egy ott élő ne érezze úgy, hogy a szomszéd szájában lakik.

De nemcsak a telkeknek kell széleseknek lenniük, hanem az utcáknak is. A jelenlegi tervben általában 12 méter szerepel, ami néhol soknak tűnhet, de a terület teljes beépüléskor szükség lesz rá. A kétirányú forgalom és a gyalogos közlekedés mellett kell a hely a zöldfelületnek is. Külön problémát kell kezelni az erdő melletti telkeknél, amelyeket szélső utca híján sok esetben a védett területen közelítenek meg. Ezeknél legalább 6 méteres útszélességet kell kijelölni, így a felső térképen bordóval jelzett területek későbbi csatornázásához is megteremtenénk a közterület.

Az utak szélesítése sokszor úgy történik, hogy egy telek előtt különálló kis, magántulajdonú földdarabként marad a nyilvántartásban. Erre jelentene megoldást, ha a meglévő utak esetében is meghatároznánk egy minimális, 300 m²-es telekméretet, így a leválasztott területeket rögtön egyesíteni kell a közúttal. Az új utaknál (például az erdő szélén) ez értelemszerűen nem megy, ezeknél egy másik közúti övezeti besorolást érdemes alkalmazni minimális telekméret nélkül.

Nem lehet elégszer hangsúlyozni az utcák és a szomszédság jelentőségét, gyakorlatilag ott dől el, hogy az ott lakók mennyire tartják élhetőnek a környéket. A saját telkén mindenki ki tudja alakítani azt a miliőt, amiben otthon érzi magát. A lokáción (elhelyezkedésen) kívül a köztereken és a telekszerkezeten múlik,
hogy 

kik választják lakóhelyül a városrészt,
és milyen szomszédai lesznek egymásnak.

A lokáción belül külön figyelmet érdemel a megközelíthetőség. Makkosmáriáról jelenleg kb. 1400 ember (500 a régi, 900 a nemrég belterületbe vont részről) közlekedik a Napsugár utcán, illetve a Szász vagy Kert utca valamelyikén. Előfordulhat, hogy pár évtized múlva ehhez jön még másik 5000. Ezt a forgalmat nem bírja majd az egy darab aszfaltos és két földút. Kellenek a szilárd burkolatú gyűjtőutak, és az első lépés, hogy rákerüljenek a térképre. Az említett két útvonalon túl távlatosan csak a Törökőr utca lehet alkalmas arra, hogy feltárja a városrészt.

Ennek biztos nem örülnek az ott lakók, de sajnos szükség lesz rá. Szerencsére nem a közeljövőben, tehát fel lehet rá készülni. Most tessék elkezdeni a faültetést, az építkezők gondolják át, hova kerüljön és merre nézzen a ház, ha az utcán jelentős átmenő forgalom zajlik. A szabályozás más részei is lehetnek fájdalmasak, de mindenkinek látnia kell: ha jól csináljuk, szuper kis hely lehet Makkosmáriából.

Budakeszi legszebb és legbarátságosabb része.