Kétmilliárdos vállalkozásba kezd az önkormányzat – egyedül, hitelből

Doleschall Tamás | 2016.04.21. 15:00

Elkészült az új városközpont projekt gazdasági koncepciója. Az elfogadott anyag szerint a városvezetésnek piaci ingatlanfejlesztésbe kell fognia, hogy a nyereségből művelődési házat, könyvtárat és orvosi rendelőt építhessen. Az önkormányzatiság új kulcsszavai: menedzsment, kockázat, profit, nullszaldó vagy veszteség. 

A gazdasági koncepció múlt héten közzétett nyilvános változatában nem szerepelnek összegek és számítások, de enélkül is kiolvashatóak belőle a projekt strukturális jellemzői: az adottságok, a folyamatok és a kockázatok – illetve mindaz, ami ezek közül hiányzik.

Az innen letölthető változatban kiemeltük a lényeges részeket, mielőtt azonban rátérnénk magára a szövegre, érdemes tisztázni az alapproblémát, ami a projektet életre hívta: Budakeszi városvezetése

egy új, nagyobb kultúrházat szeretne építeni,
de nincs hozzá (elég) pénze.

Erre a célra nem ad sem az EU, sem a kormányzat, innentől kezdve minden vonatkozó pénzügyi terv fő kérdése, hogy honnan lehet forrást szerezni.

A Trenecon Kft. a koncepcióban azt a választ nyújtja, hogy az önkormányzat az új művházhoz szükségesnél jóval nagyobb, 6300 m²-es telken építsen vállalkozási célú ingatlanokat is, azokat adja el vagy adja bérbe, és a várható nyereség kontójára finanszírozza a középületek beruházási költségeit.

Ez az alapgondolat hatja át az egész anyagot, amely ennek megfelelően nem egy teljes körű megvalósíthatósági tanulmány, hanem csak a projekt pénzügyi kereteit vizsgálja. Természetesen szó van benne a beruházás beágyazottságáról és hátteréről is, de ezekkel csak akkor foglalkozik mélyrehatóbban, ha a projekt pénzügyi egyenlegére közvetlen hatással vannak. A dokumentum például

nem tárgyalja a beruházás hatását
a helyi kereskedelemre vagy a település közlekedésére,

és semmilyen más, a projekt szűk hatókörén kívül és/vagy a beruházás átadása után felmerülő problémát sem, ha azok nem befolyásolják a gazdaságossági mutatókat. (Ezeket a projekten kívül keletkező, illetve áthárított költségeket – úgynevezett externáliákat – majd mi is külön posztokban elemezzük, most maradunk a pénzügyi terv keretein belül.)

A koncepció tehát egy olyan üzleti rendszert kíván felvázolni a városvezetés számára, amelyben az önkormányzat az ingatlanvagyonával, számottevő indulótőke nélkül tud nyereségtermelő vállalkozásba fogni. Ennek a finanszírozásához pedig hitel kell, a közzétett dokumentum pedig tulajdonképpen egy hitelkérelemhez szükséges üzleti terv – csak összegek nélkül.

Számszerűsített összegek egyébként olyannyira nincsenek benne, hogy még a címben szereplő 2 milliárd forint sem a dokumentumból származik, hanem a polgármester szájából hangzott el a projekt méreteként. Az viszont már az anyagból derül ki, hogy a finanszírozást

önerő nélkül, teljes mértékben hitelből tervezik,
legfeljebb 14 éves futamidővel.

Azért legfeljebb 14 évessel, mert a szöveg több olyan verziót is említ, amelyekben az önkormányzat gyorsan megszabadulhat az üzleti terület egy jelentős részétől vagy egészétől, és a befolyó vételárat a hitel előtörlesztésére fordíthatja.

Amíg azonban a projekt eljuthat idáig, addig több olyan kockázat is felmerül, amiről a koncepció is szót ejt. Itt most nem fogjuk egyenként végigvenni az összeset, azok virágnyelven szerepelnek a dokumentum 37-39. oldalain. De érdemes beszélnünk az elsőként és többször is emlegetett legfőbb kockázati tényezőről: a beruházó „személyéről”. Az önkormányzat ugyanis a leendő projektcég egyedüli tulajdonosaként

tőkéstárs és szakmai befektető nélkül
vállalná a projekt összes pénzügyi kockázatát.

Magyarán ha bármi rosszabbul alakul, mint azt a tanácsadó cég tervezte, akkor a város pénze vagy vagyona bánhatja. Ez az általános felelősség elég közvetlenül jelentkezik, mivel a felvenni szándékozott hitel fedezetét is az önkormányzati költségvetés, a 6300 m²-es telek és az arra felhúzandó komplexum jelenti.

Ezt a fajta kockázatvállalást és -menedzselést nevezik vállalkozásnak, amit nagyon is jól kell csinálni, hogy nyereséges legyen. Ebben rengeteget segíthet egy szakmai partner – aki valószínűleg a koncepció társszerzője, a Nego Kft. lesz –, de ők nem vállalnak át az önkormányzattól pénzügyi kockázatot, hiszen nem tesznek a projektbe egy huncut fillért sem, amit elbukhatnának.

A városvezetés mindenféle szakmai támogatás dacára egy számára merőben idegen terepen mozog, hiszen

eddig csak költötték a pénzt,
még soha nem kellett megkeresniük.

A vagyoneladásokat most ne vegyük ide, abban van rutinjuk, de az nem beruházás. Márpedig egy ilyen projekt során számtalan olyan döntést kell tulajdonosi körben meghozni, amelyben az ügyvezetés tanácsot ugyan adhat, de a városházáról hiányzó menedzsment-képességeket nem tudja pótolni. Erről szól a kockázatok listájának első tétele kissé körmönfont megfogalmazásban.

Ráadásul a koncepció igazából csak a kockázatok megelőzésére tartalmaz javaslatokat, de a tervtől való nagyobb eltérésekre nem. Az anyagban

nincsenek forgatókönyvek több olyan esetre,
ahol a projekt elakadhat vagy megbukhat.

Például első körben mi lesz, ha nem jön össze annyi fizetőképes bérlő vagy vevő, amennyi a nullszaldóhoz szükséges? Persze leállnak a projekttel, de hogyan számolnak el az önkormányzat addigi befektetéseivel?

És nem terveznek még sok olyan, hasonló eshetőséggel, amik a beruházás során felmerülhetnek, de nem nyújt rájuk fedezetet az 5%-os (mellesleg ugyancsak hitelből származó) tartalékkeret. Mert a városvezetés nem csak képességeit tekintve különbözik egy magánvállalkozótól, hanem a forrásaiban is.

Az önkormányzat ebben a vállalkozásban közpénzt és közvagyont tesz kockára. A projektnek valójában Budakeszi polgárai a befektetői, viselkedjünk tehát az ügyben józan részvényesként: ha a saját (vagy családi) megtakarításodról lenne szó, akkor

beszállnál egy olyan vállalkozásba,
amelynek az üzleti tervét is más csinálja?


A következő részben a leendő könyvtárral és művelődési házzal foglalkozunk.

Ha érdekel a folytatás vagy a többi hasonló poszt,
csak egy kattintás, és nem maradsz le az újdonságokról:

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.

Címkék: ingatlan pénzügyek könyvtár városfejlesztés művelődési ház városközpont új városközpont DT EFMK gazdasági koncepció