Itt megtalálsz

Szólunk, ha új poszt jön

Etheles park – ilyen utca pedig nincsen II.

Doleschall Tamás | 2015.02.09. 18:00

A városháza saját ingatlanprojektjében minden egy kézben van. A szabályozás, a fejlesztés, az értékesítés. Amit jól csinálnak, az növeli a bevételt, amit rosszul, az csökkenti. Egyelőre inkább az utóbbi a jellemző. 

Az Etheles park történetében ott tartottunk, hogy amikor a területet nagy nehezen átminősítették lakóövezetté, akkor nem az eredetileg tervezett társasházi besorolást kapta, hanem a családi házast. Az egyeztetési időszakban ugyanis – hogy, hogy nem – befészkelte magát a képviselők fejébe az a gondolat, miszerint itt egy-két lakásos házakra és hozzájuk való telkekre lenne közvetlenül érzékelhető igény.

Ma már tudjuk, hogy ez az igény mégsem volt annyira közvetlen: az Etheles park telkeit nem kapkodták el sem az építeni vágyók, sem egy várva várt befektető. Az értékesítésre kiírt első pályázaton még 30.000 Ft/m²-ért kínálták a telkeket, majd miután nem jelentkezett rájuk senki, mérsékelték az árat.

Azóta is 26.000 forintért árulják négyzetméterüket
a legnagyobb ingatlanhirdetési portálon.

Ez az ár nem tűnik magasabbnak a Budakeszi belső részein előforduló telekáraknál. Csakhogy van itt három jelentős különbség.

Az első probléma az árazás rugalmassága. A többi hirdetésben felsrófolt kínálati árak vannak, amikből az eladók egy laza mozdulattal engedhetnek 10-20 vagy akár 30%-ot, ha komoly, készpénzes vevőre akadnak. Azaz az alku a kínálati árszintről indul lefelé. Az önkormányzatnak viszont olyan a vagyonrendelete, hogy neki a legalacsonyabb elfogadható árat kell meghirdetnie, majd várnia a jobbnál jobb ajánlatokra. Azaz innen indul a licit felfelé.

Tehát az önkormányzat valóban egy általánosan elfogadott árszinten hirdet, csak onnan pont az ellenkező irányba indulna, mint a többi szereplő. A városházán persze széttárhatják a karjukat, hogy nekik kötelező versenyeztetni, és azt meg így kell. Pedig nem, lehet másképp is. A klasszikus, alulról indító árverésen kívül még számtalan másik licitkonstrukció létezik, és a szereplők alkalmazzák is egyiket-másikat – többnyire tudattalanul. Hiszen ne legyenek kétségeink: a többi eladó is meghatároz magában egy minimálárat, és versenyezteti az érdeklődőket, csak szimplán alkunak hívják a folyamatot.

Az önkormányzat pályázati rendszere 2008-ig, az ingatlanlufi hitelezett vevődömpingjében még úgy-ahogy működött, de az utána következő vevőszegény helyzetben már egyértelműen kudarcra van ítélve. Ha a városháza csak lassan és nehezen tud lefelé változtatni az áron, akkor mindig hátrányban lesz a versenytársakkal szemben, és csak jóval az ő áraik alatt tud majd eladni. Ezért kellett volna a városvezetésnek legkésőbb az Etheles park átminősítésének végéig újragondolnia a versenyeztetés szabályait.

Új vagyonrendelet nélkül most minden más telek
jobb alkuhelyzetből indul harcba a vevőkért.

A második különbség, hogy a park telkein nincs semmi, de szó szerint semmi. A többi központi fekvésű telket viszont közművesített, bekerített, „kézzel fogható” földterületként kínálják. Az Etheles park helyén viszont továbbra is csak egy kutyafuttatót láthatnak az érdeklődők. A tapasztalt befektetők és építési vállalkozók persze tudják, hogy ezek a telkek már léteznek, a magánépítkezők azonban nem fogják elhinni, hogy itt van mit megvenni.

Bármelyik vevőtípus számára többet érnének a telkek, ha egy-egy oszloppal ki lennének tűzve a sarkaik, és találnának rajtuk egy-egy vízóraaknát meg ideiglenes villanyórát. A környező utcákban ugyan ott vannak a csövek és vezetékek, továbbá az önkormányzat vállalta, hogy az év végéig az új amorf utcában is kiépíti a hiányzó gerinceket, de ez kevés ahhoz, hogy a park telkei közművesítettnek minősüljenek. Ahhoz legalább egy csonkkal vagy mérőórával telken belül kéne lenniük a közműveknek.

Egy normális fejlesztés során ez egy legfeljebb egyéves, kisebb-nagyobb beruházással és menedzsmenttel járó folyamat, aminek igen jelentős értéknövelő hatása van. Ezt a fejlesztési fázist spórolta meg eddig az önkormányzat, és ennek még meglesz a böjtje. Pedig idejük volt rá bőven: ha a HÉSZ-módosítás 2013. decemberi elfogadása után komolyan nekifekszenek a dolognak, akkor mostanra már készen is lennének. Ehelyett a rövid utcai szakasz közművesítését is csak 2015. végéig merték bevállalni, az egyedi bekötésekről és telken belüli kiépítésekről még szó sincsen.

Így még legalább egy évet kell várni arra, hogy valamennyi telek közművesített és ezzel piacképes legyen.

És harmadjára a legnagyobb gond: az az úgynevezett piac, ahol elvileg találkoznia kéne a keresletnek és a kínálatnak. Azon a bizonyos kínálati oldalon a park telkeinek versenyeznie kell a családi házak építésére ugyancsak alkalmas, Belső-Barackosban, Darányiban vagy Makkosmárián található ingatlanokkal, amik a mai autós léptékben nincsenek sokkal messzebb, viszont jóval alacsonyabb áron adják őket. Ilyen családi házas telekből bőven van Budakeszin – társasházasból viszont alig.

Merthogy a keresleti oldalon meg az a helyzet, hogy Budakeszi belső, sűrűn lakott részén az utóbbi években csak társasházak épültek, és az Etheles parktól pár száz méterre jelenleg is épülnek. Ennek az oka nem egy ördöglakat: az ilyen relatíve drága területen minél több lakásra érdemes elosztani a telekárat. És ez nemcsak a vállalkozók érdeke, hanem a vevőké is, akik így egy kitűnő környéken megfizethető áron juthatnak lakáshoz.

Nem meglepő tehát, hogy az építési vállalkozók
ezen a környéken négy-hatlakásos társasházak
építésére való telkeket keresnek.

A keresleti oldal ezen törekvéseit persze kordában kell tartani, hiszen nem épülhet mindenhová toronyház csak azért, mert az roppant gazdaságos. De az Etheles park esetében ott volt a kézenfekvő megoldás, hogy a szomszédos társasházas övezet beépíthetőségét másolják. A képviselők viszont némi sejtetés vagy erőteljesebb érzékeltetés után nem a korábban kidolgozott, ésszerű verziót választották. Ha a parkot társasházas övezetbe sorolják, akkor az ingatlanokat valószínűleg nem lehetne drágábban eladni, de jó eséllyel sokkal hamarabb. Márpedig itt is igaz, hogy az idő pénz.

Félreértés ne essék, lehet, hogy ezeknek a telkeknek a meghirdetett ára reális, mert annyival jobb helyen, annyival többet tudnak nyújtani a leendő lakóknak. Ezt minden ellenkező híresztelés ellenére nem a piac dönti el, de mindig a piacon derül ki. Előfordulhat például, hogy a polgármester rá tudja beszélni valamelyik befektetni vágyó ismerősét, hogy ha már ilyen sokat keresett az új szennyvíztisztítón, akkor tegyen már ebbe is egy kis lóvét.

Bárhogy is alakul, az Etheles park története már idáig is megmutatta nekünk, hogyan működik az önkormányzat.

Ebben az ügyben annak lehettünk tanúi, hogy egy hasznos kezdeményezés milyen pokoli nehezen tör utat magának az amúgy jó szándékú képviselők között. És hogy eközben hogyan torzul néhány hangadó dilettáns beavatkozása miatt, akik a saját hétköznapi, baráti-rokoni-háztartási tapasztalataikra hagyatkoznak.

A leginkább azonban a polgármester munkáját lehet kifogásolni, aki nem tudta világos célok mentén erős kézzel levezényelni ezt a nem túl komplex városfejlesztési folyamatot. Pedig korábban az önkormányzatnál már ennél jóval nagyobb projektet is sikeresen menedzseltek, például a városközpont 700 milliós rehabilitációját (ezúton is köszönet érte Till Gábornak).

Az Etheles park esetében viszont legalább egy évet késett a terület átminősítése, nem újították meg a versenyeztetés jelenleg alkalmatlan szabályait, a telkek közművesítése és ezzel piacképessé tétele pedig a jövőbe vész. Csupa olyan ügy, amit a polgármesternek kellett volna kézben tartania.

Ehelyett volt itt minden: halogatás és rögtönzés, politikai teóriák és kézi vezérlés, tévedés és megtévesztés. Ennek a vezetési módszernek pedig következményei vannak.

Az Etheles park négyéves huzavonájának eredménye az,
hogy hiányzik a kasszából a telkek ára.

Ha érdekel a folytatás vagy a többi hasonló poszt,
csak egy kattintás, és nem maradsz le az újdonságokról:

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.

Címkék: politika ingatlan telek városfejlesztés DT Etheles park