Meddig nőhet Budakeszi?

Doleschall Tamás | 2013.09.05. 14:00

Amíg Budaörs és a Zsámbéki-medence falvai az elmúlt évtizedekben egyre jobban megteltek, addig Budakeszi ellenállt a növekedési nyomásnak. A kiköltözési hullám átcsapott rajtunk, de ezzel még nem úsztuk meg: cunami helyett lassú áradás várható. A fejünk búbjáig. 

Egy barátod Budakeszire költözne? A hely már megvan hozzá. Ez a térkép a település kiszabályozott, azaz kisvárosi módon beépíthető lakóterületeit ábrázolja. A narancs szín a sűrűn lakott várostörzset, a piros a gyéren beépült részeket jelöli. Utóbbiak jelentik

a beköltözők előtt nyitva álló területet, azaz Budakeszi növekedési potenciálját.

Nem is kicsit, mert már első ránézésre látszik, hogy a piros területek együtt akkorák, mint a várostörzs fele-kétharmada.

Ha közelebbről nézzük, északnyugaton a Barackos, a Darányi és Meggyes táblák várják a betelepülőket, délkeleten pedig Makkosmária, ami valójában egy kicsit nagyobb: a Gábor Áron utcától délre fekvő sáv már régebben beépíthetővé vált. A piros területeket viszont csak 2007-ben szabályozták egységesen, ekkor nyílt meg a jogszerű építkezés elvi lehetősége. Hangsúlyosan csak elvi, hiszen az északnyugati területek zömén akkor még semmilyen közmű nem volt, és a makkosi telkek nagy részén is csak a víz-villany.

A helyzet azóta alaposan megváltozott. Az önkormányzati szabályozást követően már csak a közművek kapacitásán és a tulajdonosok összefogásán múlik, hogy

ezek a területek mikor válnak építési telkekké.

A Belső-Barackosban már házak állnak, és a Darányiban is bármikor kinőhetnek a földből az első épületek.

Az igazi lökést azonban Makkosmária fejlesztése adja a benépesülési folyamatnak. A városrész négyötödét 2011-ben belterületbe vonták, és ugyanitt a csatornázás is megtörténik előreláthatóan 2014. végéig. Ezzel egy időben megoldódik a szennyvíztisztítás szűkössége, amely máshol jelenleg is akadályozza a további bekötéseket. És ne legyenek kétségeink, előbb-utóbb a maradék makkosi külterület is alkalmassá válik házépítésre. Mégpedig elég sok ház építésére.

A piros városrészek utcák nélkül számított, ún. tömbterületein egyik építkezés a másikat fogja követni. Bár ezek méretei nyilván nagy szórás mutatnak majd, a mai trendek szerint átlagosan 700 négyzetméter építési területre költözik be egy háztartás.

A 2011-es népszámlálás szerint egy háztartás Budakeszin átlagosan 2,99 főből áll. A balra eső táblázatban látható, hogy az előző adatok alapján mekkora lakosság juthat majd a most még beépülés előtt álló városrészekre.

Ez a hétezres szám Budapestről nézve elenyésző,
Budakeszin viszont nagyon is számottevő.

Hogy mennyire, arról a legfrissebb képet az egy hónapja közzétett szavazóköri lista nyújtja. Ez a jegyzék utcánként számol be a nagykorú személyekről, és ehhez jönnek még a kiskorúak. A 2011-es cenzus szerint Budakeszin a 18 év alattiak aránya 20,03%, tehát négy választóra jut egy gyermek. A körzetleíró listából készült az alábbi táblázat, amelyben városrészenként csoportosítva látható a választói és a számított teljes népesség.

A két táblázat között kb. 900 fős átfedés van. Ők azok, akik már jelenleg is Makkosmárián vagy a Belső-Barackosban élnek. Az efelett várható népesség kb. 6200 fő, amihez hozzájön a várostörzs makkosi peremén várható pár száz beköltöző, és az eddig nem említett Nagyszénászug újabb betelepülői. Mindent egybevéve

6-7 ezer új budakeszi polgárra számíthatunk,
ami a mai lakossághoz mérten 50%-os növekedést jelent.

Csak azt nem tudjuk, hogy ez milyen ütemben valósul meg. Az 1990. utáni népszámlálási adatok azt mutatják, hogy Budakeszi népesül a leglassabban a környező települések között, amelyek viszont robbanásszerűen nőttek. De ezt több okból sem vehetjük alapul a jövőre nézve. Egyrészt mert a túlfűtött ingatlanpiaci konjunktúrának 2009-ben vége lett, másrészt ugyanebben az időszakban Budakeszin nem volt elég építési telek, most meg lesz.

Évtizedes távlatban azonban a piros területek biztosan megtelnek: ha gyorsabban, akkor húsz éven belül, ha csak lassacskán, akkor negyven. A folyamat elindult, és szerencsés, ha egyenletesen és elnyújtva zajlik, de előbb-utóbb be is fog fejeződni. És akkor majd ötezerrel többen szeretnének lejutni Makkosmáriáról, még több ezren járnak ki-be a város útjain, és a mostaninál 50%-kal több gyermeket kell óvodába-iskolába járatnunk.

Na, erre kellene felkészülnünk.

Ha érdekel a folytatás vagy a többi hasonló poszt,
csak egy kattintás, és nem maradsz le az újdonságokról:

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

gono 2013.09.14. 17:01:47

Te mégis miről beszélsz tulajdonképpen?
Esetleg láttad az aktuális ingatlanhirdetéseket mostanában?

gono 2013.09.17. 12:55:42

Elég sokáig gondolkoztam, hogy mi lenne a helyes, de mivel ilyen mértékű pökhendiséget 20 éves online pályafutásom során egyszer sem tapasztaltam, azt hiszem a legjobb lesz ha mégis felmutatom a tükröt.

A poszter a lakosok számának jelentős növekedését várja az általános népességfogyás és elszegényedés közepette; az egyik legdrágább környéken; ott ahol teljesen megoldatlan a közlekedés, és helyi munkalehetőség pedig nincs. És mindezt nem indokolja semmivel, azon kívül, hogy ott vannak a beépítetlen telkek a határban.

Én nem tudom, hogy mi a poszter foglalkozása. Az építészekre általában jellemző, hogy a gazdasági realitásokat és az emberek (felhasználók) szokásait szeretik figyelmen kívül hagyni. Így lesz a mérnöki munkából parttalan ömlengés (mint itt is).

Ami várhatóan változást fog hozni város életében az M0 autópálya megépítése lesz (ki tudja hogy mikor). Ez egyúttal drasztikusan át fogja értékelni a az egyes területek jelentőségét is. A mostani spekulációkat pedig érvényteleníti.

Doleschall Tamás 2013.09.17. 14:38:17

@gono: Köszönöm az érdemi kritikát, így már érthető az első komment is.

A posztból valóban hiányzik annak a felmutatása, hogy az 1990. utáni népszámlálási adatok alapján Budakeszi és a budai agglomeráció az országos tendenciák ellenkezőjét mutatja. Tehát nem indulhatunk ki a népességfogyás és elszegényedés trendjéből, hiszen ebben a régióban mind a gyermekszám, mind az egy főre eső jövedelem jelentősen meghaladja az országos átlagot és azzal ellenkező trendet mutat. Mentségemre szolgáljon, hogy ez Budakeszin közismert.

Az előzetes hatástanulmányok az M0 északi szakaszának megépülésével a környező települések lakosságának csak kis mérvű növekedésével számolnak a közlekedés javulása miatt.

A gazdasági realitás az, hogy a budakeszi helyzetnek húsz éve jellemzője a betelepülési nyomás, ami telekhiánnyal párosult, ez hajtotta az egekbe a helyi ingatlanárakat. Ez a nyomás mára a fizetőképesség (kereslet) erőteljes csökkenésével enyhült, de egy ilyen piaci konstelláción nagyban változtat a kínálat növekedése is, amely kettő együtt elvileg nagyobb tranzakciószám mellett és jóval alacsonyabb árszínvonalon hozza az egyensúlyi helyzetet.

Mint a fentiekből látszik, nem vagyok mérnök, és remélem, hogy pökhendiség és parttalan ömlengés nélkül sikerült válaszolnom.

sitya 2013.09.18. 13:13:08

@gono: Azért Budakeszi mindig is vonzó volt és marad is, ha a telekstruktúra megreformálásánál az önkori figyelembe veszi a valós adottságokat (talán egyszer megújuló HÉSZ) , akkor a telekegyesítésések után jelentősen nőni fog a kínálati oldal, ami az árak szükségszerű csökkenését fogja magával hozni.

Ami pedig a poszt kapcsán eszembe jutott, mint konkrétum. Érdekes volna, hogy miként lehetne előre mozdítani civil oldalról annak ügyét, hogy Makkos déli része és a Domb utca közötti erdős részen keresztül a tervezett átvágások megtörténhessenek. A fejlesztési elképzelések között ez szerepel, olyannyira, hogy a google maps sokáig már elkészültnek jelezte :), de gyakorlatilag az egész erdős rész egyetlen helyrajziszámon fekszik, hivatalosan "Országos jelentőségű védett természeti terület"-nek nyilvánítva, ami köztudottan baromság, mert tizenkettő-egytucat fák vannak rajta, nem kicsit szemetesen..stb, csak amiatt van így, hogy ne kelljen az említett fejlesztéseket megcsinálni... Ami viszont nagyon kéne, és az erdőnek sem fájna igazából. Konkrétan:
* Angol utca a Domb/Kert/Szász u nagy kereszteződéshez (a víznyelőhöz)
* Alkony utca a Domb utcához
* Törökőr utca a Domb utcához
* Bég utca a Domb utcához
Ezek nem hosszú szakaszok, belátható költségigénnyel, érdekeket nem sértenek, viszont a szinte járhatatlan felső Kert utca és Szász utca mentesülne valamennyire, a Megyei és a Törökőr hasonlóképp.

Doleschall Tamás 2013.09.18. 14:22:27

@sitya: A Domb utca feletti erdősáv tényleg nem túl értékes növényzetileg, de nem azért lett védett terület, hogy blokkolja a "fejlesztését" (értsd: kiirtását és kiparcellázását), hanem más okból. Hosszú és nem egyedi eset, külön poszt lesz róla.

Egy védett terület egyébként nem azt jelenti, hogy ott nem történhet semmi, a mindjárt épülő szennyvíztisztító-telep is Natura2000-es területre kerül.

Az említett átvágás és utca kialakítása nagyon aktív menedzsmentet igényel az önkormi részéről, ennek első lépése, hogy rákerüljön a tervekre. Tudomásom szerint a most készülő új makkosi HÉSZ-ben már szerepelni fognak ezek a szabályozási vonalak. Ezután elindulhat ennek a rövid szakasznak a kialakítása, ami az önkormitól és a parkerdőtől függően lesz gyors vagy lassú.

A probléma nem ott lesz, hanem ettől feljebb, a Törökőr utcában, ahol a lakók egy része ellenzi, hogy a makkosiak ott is lejuthassanak valamelyik főútra.
A civil kezdeményezés itt tehet valamit, mert jobb, ha ezt a makkosiak maguk közt játszák le, mintha az önkormi vitatkozik az ellenérdekeltekkel egy hatalom-alattvaló játszmában.

És igen, kellenek még egyéb lejáratok is, ha egyszer majd hatszor ennyien fognak ott lakni. Ezekről meg az egész makkosi közlekedésről is lesz poszt, az összes feldobott utcára visszatérünk!

moczarg 2013.09.18. 18:53:10

Olvasom a Blogon is meg a Mi kis városunkban is, hogy milyen létszám alakulás várható a beépítetlen területeken. Szerintem az egész irreális, de főleg a makkosmáriai, ezt valaki olyan írhatta, aki életében még nem volt Makkosmárián és nem ismer semmilyen korábbi tanulmányt erről. A makkosi növekedés nagyon, nagyon túlzó számítások szerint sem lesz 2500, 3000 főnél több, de ha a trendet nézem, az emberek inkább vissza szeretnének menni Pestre, nem hogy kijönnének. Telkiben 200 ház van eladó és nem mozdul. Eleve nincs fizetőképes kereslet, ami az utolsó 10-15 évben zajlott, az teljes tévedés volt, az emberek részéről.

Doleschall Tamás 2013.09.19. 13:08:24

@moczarg: Hú, ez töményebb, mint a poszt, megpróbálom szétszálazni.

Ad hominem: Járok-kelek Makkosmárián, sőt egyszer úgy esett, hogy az összes utcát végig kellett járnom. És egy korábbi tanulmányt biztos olvastam a területről.

A nagyon-nagyon túlzó számítások alatt például érthetjük a hatályban levő makkosi HÉSZ alátámasztó munkarészét, amely erre a területre 1000 db átlagosan 1400 m2-es telekkel és 70-80%-os kihasználtsággal számol. Ez az átlagos (3 fős) háztartásmérettel szorozva 2100-2400 fő. Az egész szabályozás erre a "nagy telek, alacsony beépíthetőség" elvre épít. Egy valós példa: ha van két darab 10x70 méteres, kétutcás telek egymás mellett, akkor a tulajdonosaik nem oszthatják meg úgy ezeket, hogy mindkettejüknek legyen egy 20x35-ös utcai telke.
Reális ez?

Nézzünk át a település másik felére: a Barackos a 70-es évektől épül be. Az emberek nem nagy kertekbe akartak kiköltözni a városból, hanem nagy lakásokba. És hány üres telket számolunk ott össze? 70-80%-os a kihasználtság?
Lehet a betelepülőket egy másik irányba szorítani a szabályozással, de ezt általában kijátsszák. Az előbbi példából kiindulva: a két csíktelket egyesítik, építenek rá a 15% erejéig egy fő- és egy melléképületet, amiből két darab, kétszintes, 100-150 m2-es lakás lesz. Vagy egybe egy nagyot ugyanezzel a két lakással. Kötnek rá egy használati megállapodást, és kész. A fogyasztói igények nem arról szólnak, amit a településrendezők előírnak.

Ma kétségtelenül nincs kereslet, de hogy lehetne ebből jövendölni 20-40 éves folyamatokra? Ki gondolta Budakeszin 1949-ben, hogy 31 év múlva kétszer annyian lesznek? Vagy ki gondolta 2006-ban, hogy ma ennyire nem lesz piac? Ne keverjük össze a rövid és hosszú távú trendeket.

Az igaz, hogy van egyfajta visszaáramlás a város felé, de ezt egyelőre még nem támasztják alá mért adatok, és ezért nem tudjuk, hogy a ki- és bevándorlók szummája korábbi trend folytatását vagy trendfordulót, népességváltozást vagy dinamikus egyensúlyt jelent.

És végül: lehet, hogy az egész irreális, de ez a poszt számokra épül, azokban konkrétan hol a hiba?

Címkék: városfejlesztés növekedés DT Barackos Meggyes Makkosmária Darányi Nagyszénászug